El Estado vende tierras públicas en uno de los barrios más caros de Buenos Aires a través de una plataforma privada de baja difusión, con plazos acotados y comisiones millonarias. El mecanismo genera preguntas sobre transparencia y acceso real.
Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. (PFBA), una sociedad que pasó de ser administradora de terrenos a convertirse en uno de los brazos inmobiliarios del Estado Nacional , lleva adelante una serie de subastas de tierras públicas en Palermo. A través de esta sociedad estatal, se subastan terrenos en Palermo con un precio base cercano a los USD 15 millones, mediante el portal de subastas online de la compañía.
Se trata de tres activos estratégicos ubicados en el corredor de Avenida Juan B. Justo y la calle Cabrera, en Palermo, que se venderán en bloque y bajo modalidad electrónica. Estos terrenos permiten el desarrollo de más de 24.600 metros cuadrados edificables, lo que abre la puerta a proyectos de mediana y alta escala en una de las zonas más cotizadas de la ciudad.
Lo que llama la atención no es solo el valor de las tierras. Es cómo se venden. La operación se realiza de forma online a través de la plataforma Superbid, bajo la órbita de Playas Ferroviarias SA. Esa plataforma no es el canal oficial del Estado. Las subastas públicas de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) se llevan a cabo electrónicamente a través del Sistema de Gestión Electrónica «SUBAST.AR», al cual se accede mediante el sitio web comprar.gob.ar. La diferencia no es menor: SUBAST.AR es público, gratuito y sin registro previo para consultar. Superbid es un portal comercial privado, de origen brasileño, con menor visibilidad masiva.
Las condiciones para participar incluyen la constitución de una garantía equivalente al 5% del valor base y la inscripción previa. Para esta subasta, eso equivale a casi USD 750.000 solo de garantía. Además, el adjudicatario deberá abonar una comisión del 2,5% más IVA a la firma subastadora dentro de las 48 horas hábiles posteriores a la notificación de preadjudicación. Sobre un precio final estimado en torno a los USD 24 millones —si se supera la base—, esa comisión podría alcanzar los USD 600.000.
Solo el registro no es suficiente para garantizar la participación en las diferentes subastas realizadas por Superbid. Hay requisitos adicionales de habilitación. En la práctica, eso implica que el proceso no está pensado para el ciudadano común, sino para grandes desarrolladores con capital disponible de forma inmediata.
Se trata de predios que forman parte del conjunto de terrenos donde funcionaban las antiguas playas ferroviarias del San Martín, una zona que en los últimos años se transformó en un corredor de desarrollos de alta gama, con torres residenciales, oficinas premium y espacios verdes. No son terrenos marginales. Son tierras en una de las zonas con mayor revalorización de la ciudad.
En un antecedente reciente, la desarrolladora ATV Arquitectos resultó adjudicataria de varios terrenos contiguos, con los que alcanzó una superficie cercana a los 5000 m², y proyecta un complejo residencial de alta gama sobre la ex playa ferroviaria de Palermo. En el mercado inmobiliario destacan que los valores de venta de departamentos en ese sector oscilan entre USD 3.500 y USD 5.000 por metro cuadrado, según el tipo de proyecto. Es decir: el Estado vende barato y el mercado revende caro.
El capital de Playas Ferroviarias está compuesto en partes iguales por la AABE y la ANSES, lo que la convierte en una herramienta del Estado para la gestión y eventual disposición de bienes inmobiliarios públicos. El ANSES, a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), posee la mayoría accionaria, ya que el objetivo original era que la venta de tierras financiara el sistema previsional y obras como el Soterramiento del Sarmiento. Es decir: en teoría, esos fondos deberían beneficiar a los jubilados y a la infraestructura pública.
Una pregunta relevante es si el precio base —1.969 dólares el metro cuadrado de terreno en una de las zonas más codiciadas de Buenos Aires— es el adecuado o si el gobierno está vendiendo el terreno por debajo de su valor real, lo que implicaría un subsidio indirecto al desarrollador privado.
Las consecuencias de la venta de terrenos públicos sin condicionalidades pueden ser ilustradas con el ejemplo del Edificio del Plata: este inmueble de 60.000 metros cuadrados a cien metros del Obelisco fue vendido en 2016 por USD 68 millones a un grupo privado. Según el Decreto 950/24, el objetivo del ejecutivo es desprenderse de inmuebles considerados innecesarios para las funciones del Estado. Lo que no queda claro es si esas tierras eran realmente innecesarias o si podrían haber sido destinadas a vivienda social, espacio verde u otras políticas públicas.