Un informe inmobiliario difundido este lunes ubicó a Villa Lugano como el barrio más rentable de la Ciudad para quien alquila una propiedad. Es, a la vez, según datos oficiales y un informe académico reciente, el barrio con más pobreza de Buenos Aires.
Villa Lugano está en el extremo sur de la Ciudad de Buenos Aires, sobre el Riachuelo, e integra la Comuna 8 junto con Villa Soldati y Villa Riachuelo. Ahí conviven complejos de monoblocks, casas bajas y asentamientos informales. Es, según el último relevamiento inmobiliario disponible, el barrio donde alquilar un departamento le rinde más plata a quien lo tiene en propiedad.
Un informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, difundido este lunes y retomado por La Nación e Infobae, ubicó a Lugano como el barrio con mejor rentabilidad bruta anual de la Ciudad para quien alquila una propiedad: 9,8%, tomando como referencia un departamento de dos ambientes de 50 m². Le siguen Nueva Pompeya y Parque Patricios, con 7,3%. En el otro extremo están Puerto Madero (3,2%), Palermo (4,5%), Núñez (4,6%) y Belgrano (4,7%).
El promedio de toda la Ciudad es 5,7% anual. Eso significa que, en promedio, un propietario necesita 17,6 años de alquiler para recuperar lo que pagó por el departamento -un plazo 9,2% más corto que hace un año, según el mismo relevamiento.
La razón no es un misterio: la rentabilidad no depende de cuánto se cobra de alquiler, sino de la relación entre ese alquiler y lo que costó comprar la propiedad. Lugano es, de hecho, el barrio más barato de la Ciudad para comprar un departamento, con un precio promedio de US$1.097 el metro cuadrado, apenas por encima de Villa Soldati (US$739). En Puerto Madero la mediana supera ampliamente los US$5.000. Cuanto más barato el inmueble, más alto el rendimiento porcentual del alquiler sobre esa inversión, aunque el monto en pesos que se cobra sea menor: en Lugano, el alquiler promedio de un dos ambientes es de $654.776 por mes, bien por debajo de los barrios del norte.
Esa misma Comuna 8 es, según un informe del Centro de Estudios Metropolitanos difundido en julio, la que tiene los peores indicadores sociales de la Ciudad: la mitad de los hogares está bajo la línea de pobreza, el ingreso individual promedio es de $46.533 -por debajo de la canasta de indigencia, calculada en $104.227 en junio-, el 53% de los trabajadores está precarizado y un tercio de los vecinos vive en villas, con hacinamiento y sin acceso pleno a servicios básicos. La pobreza en el conjunto de la Ciudad rondó el 21,1% en la primera mitad de 2026, según mediciones oficiales del Gobierno porteño.
El informe de Zonaprop no dice quiénes son los propietarios que alquilan en Lugano ni quiénes los inquilinos, y esta nota tampoco lo afirma. Lo que sí muestra, al cruzar ambos datos, es que el negocio inmobiliario más rentable de la Ciudad para alquilar ocurre exactamente en la comuna con peores indicadores sociales.
Ese cruce se da, además, en un momento en que cada vez más porteños alquilan en lugar de ser propietarios. Según un informe del Centro CEPA sobre el mercado de alquileres porteño, el 36,2% de los hogares de la Ciudad son inquilinos, contra el 24% que lo eran en 2003. En el mismo período, los hogares propietarios bajaron del 64% al 52%. El mismo informe advierte que el peso del alquiler sobre los ingresos familiares supera el 30% recomendado por organismos internacionales, sobre todo en los departamentos de dos y tres ambientes.
Esa proporción de inquilinos creció, además, sin la protección legal que existía hasta diciembre de 2023, cuando se derogó la Ley de Alquileres (27.551). La derogación eliminó el plazo mínimo de contrato, el índice de actualización pautado, el registro de contratos y otro conjunto de protecciones para quienes alquilan, según el propio informe de CEPA.
CCOMUSOC ya había mostrado, a fines de agosto, que el mapa oficial del metro cuadrado porteño también funciona como mapa de exclusión crediticia, con barrios que quedan afuera de las condiciones preferenciales del crédito hipotecario del Banco Ciudad. El dato de esta semana agrega una capa: en los barrios más baratos para comprar, como Lugano, comprar sigue sin ser una opción real para buena parte de sus vecinos -por ingresos, no solo por las condiciones del crédito-, mientras alquilar ahí es, para quien tiene el capital inicial, el negocio inmobiliario más rentable de la Ciudad.
Glosario
- Rentabilidad bruta anual: el porcentaje que representa lo que se cobra de alquiler en un año, respecto del precio total que costó comprar la propiedad. Cuanto más alto, más rápido se recupera la inversión.
- Comuna: cada una de las 15 unidades de gestión administrativa en que se divide la Ciudad de Buenos Aires, que agrupan varios barrios.
- Canasta de indigencia: el valor mínimo de alimentos que necesita una persona para no ser considerada indigente. Ganar menos que ese monto significa no poder cubrir ni la comida básica.
- Ley de Alquileres: la norma (27.551) que reguló los contratos de alquiler en Argentina entre 2020 y 2023, con plazos mínimos y ajustes pautados, hasta que fue derogada.
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