En Puerto Madero, un departamento usado vale hasta seis veces más por metro cuadrado que en Boca. Esa brecha, confirmada esta semana por el propio Instituto de Estadística porteño, define en la práctica en qué barrios sirve el crédito hipotecario que el Banco Ciudad relanzó días atrás y en cuáles es letra muerta.
El 28 de agosto, el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), un organismo del Gobierno porteño, publicó su informe trimestral sobre precios de venta de departamentos, con datos provisorios del segundo trimestre de 2026 relevados en el portal Argenprop. El documento confirma algo que cualquiera que busque casa en Buenos Aires ya intuye: la Ciudad no tiene un solo mercado inmobiliario, tiene varios, y están cada vez más lejos entre sí.
Según el IDECBA, el precio promedio de un departamento usado de un ambiente en la Ciudad es de 2.561 dólares el metro cuadrado. Pero ese promedio esconde diferencias enormes: en Boca, el valor baja a 1.529 dólares el metro cuadrado. En Villa Lugano, un dos ambientes usado se consigue a 1.437 dólares el metro, y un tres ambientes, a apenas 974 dólares. En el otro extremo, Puerto Madero domina todas las categorías: un ambiente usado ronda los 6.296 dólares el metro cuadrado, y en algunas tipologías llega a superar los 8.500 dólares.
Esta foto oficial llega apenas dos días después de que ccomusoc contara que el Banco Ciudad relanzó sus créditos hipotecarios UVA a 25 años, con montos de hasta 150 millones de pesos para primera vivienda porteña y hasta 200 millones para vivienda única de ocupación permanente, a tasa fija subsidiada del 7,5% anual. Esa línea tiene una condición poco difundida: solo financia unidades de hasta 80 metros cuadrados cubiertos cuyo precio no supere los 2.800 dólares el metro cuadrado, y cubre como máximo el 75% del valor.
Cruzando ambos datos oficiales, el resultado es claro. Barrios como Boca, Villa Lugano o el sur de la Ciudad, donde los valores están por debajo o cerca de ese techo de 2.800 dólares, entran dentro de lo que el crédito permite comprar. Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales y, sobre todo, Puerto Madero —donde el informe del IDECBA ubica los precios más altos de toda la Ciudad— quedan directamente fuera del alcance de esa línea, sin importar cuánto ahorro tenga la familia para el 25% restante.
El propio informe del IDECBA aporta otro dato para entender hacia dónde se mueve el mercado: en el último año, los aumentos más fuertes se dieron justamente en los barrios más caros o en ascenso, como Puerto Madero (+7,4% en unidades de un ambiente) y Saavedra (+11,5% en tres ambientes), mientras que Floresta y Boedo registraron bajas de hasta 7,2% y 6,5% respectivamente. Es decir, la brecha entre el norte y el resto de la Ciudad no se achica: se profundiza.
Este dato se suma a otro que ccomusoc ya había cubierto: en julio, la inflación en la Ciudad superó a la nacional por 0,8 puntos, encareciendo aún más el costo de vida porteño frente al resto del país. Vivienda, transporte y ahora crédito hipotecario dibujan un mismo patrón: la Ciudad ofrece herramientas de acceso —créditos, subsidios, líneas especiales— pero sus propios límites de precio terminan restringiendo esas herramientas a una porción acotada del mapa porteño.
Ni el Gobierno de la Ciudad ni el Banco Ciudad hicieron declaraciones públicas vinculando ambos informes esta semana. El cruce de datos surge de comparar dos publicaciones oficiales separadas: el informe de precios del IDECBA y las condiciones de la línea de crédito difundidas por la propia entidad bancaria porteña.
Para una familia que gana un sueldo promedio y busca su primera vivienda, esto se traduce en una elección concreta: mudarse a los barrios donde el crédito sí alcanza, o resignarse a juntar bastante más plata de la que el propio banco pensó como aporte inicial.
Glosario
- IDECBA: Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, el organismo oficial del Gobierno porteño que mide precios, población y otros datos de la Ciudad.
- Metro cuadrado usado / a estrenar: forma de medir el precio de una propiedad dividiendo su valor total por su superficie; «usado» refiere a construcciones ya habitadas y «a estrenar» a unidades nuevas.
- Crédito UVA: préstamo cuyo saldo se actualiza todos los meses según la inflación, medida a través de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
- TNA: Tasa Nominal Anual, el porcentaje de interés que cobra un banco por un préstamo a lo largo de un año.